Bản chất của hợp đồng là xác lập quyền và lợi ích của các bên để phục vụ cho mục đích cuối cùng mà các bên theo đuổi. Tuy nhiên, trên thực tế vì nhiều lý do đời thường khác nhau, các bên có thể thiết lập những hợp đồng không đúng với bản chất giao dịch thật, mà nhằm che giấu giao dịch khác. Do đó, trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ trình bày, phân tích và luận giải các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng giả tạo. Từ thực tiễn xét xử, chúng tôi sẽ chỉ ra những bất cập có thể gặp phải khi áp dụng quy định về hợp đồng giả tạo và đưa ra một số kiến nghị khắc phục.
1. Quy định của pháp luật về Hợp đồng giả tạo
Theo quy định tại Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015), hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Theo quy dịnh tại Điều 116[1] BLDS 2015, Hợp đồng chính là một phần của giao dịch dân sự. Do đó, các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 122 đến Điều 133 BLDS 2015 cũng được áp dụng để giải quyết Hợp đồng vô hiệu.
Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ diễn giải quy định về hợp đồng vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 124 BLDS 2015: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”. Theo đó, Hợp đồng giả tạo là Hợp đồng được tạo ra không nhằm để thực hiện mà chỉ để che giấu một Hợp đồng khác, Hợp đồng bị che giấu mới chính là Hợp đồng được các bên thực hiện trong thực tế.
Ví dụ số 1: Trong quá trình kinh doanh, B làm ăn thua lỗ, mất khả năng thanh toán. A cho B vay 100.000.000 đồng, lãi suất X%/ tháng trong thời hạn là 06 tháng. Thay vì lập một hợp đồng vay, A đề nghị B giao kết một Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị 100.000.000 đồng để bảo đảm cho khoản vay. Thực tế mảnh đất có giá trị cao hơn gấp nhiều lần khoản nợ nhưng vì hoàn cảnh chủ quan mà B phải chấp nhận ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo thỏa thuận, nếu B trả đúng nợ, thì hủy hợp đồng mua bán, còn B không trả được nợ thì A đi đăng bộ và nhận đất.
Trong trường hợp này, hợp đồng làm giả là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để che dấu hợp đồng vay, do đó, sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Khoản 1 Điều 124 BLDS 2015, hợp đồng bị che dấu là hợp đồng vay, có mức lãi suất phù hợp quy định pháp luật nên vẫn có hiệu lực.
Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”.
Ví dụ số 2: Trong quá trình kinh doanh, A làm ăn thua lỗ và có mượn B 1.000.000.000 đồng. Đến hạn thanh toán, A không có tiền để trả nhưng cũng không muốn bị siết nợ bằng tài sản của mình nên đã đem tài sản là nhà và đất của mình chuyển nhượng cho chị gái là C. Do việc chuyển nhượng này chỉ là hình thức nên không xảy ra việc giao tiền, bàn giao tài sản. B vì muốn đòi lại tiền của mình, đã khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên buộc A hoàn trả khoản vay và tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất ở giữa A và C và hủy GCNQSDĐ mà cơ quan có thẩm quyền đã cấp cho C.
Trong trường hợp này, Hợp đồng giả tạo là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất ở giữa A và C để trốn tránh nghĩa vụ với B, do đó, Hợp đồng này sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Khoản 2 Điều 124 BLDS 2015.
Từ những ví dụ và cơ sở pháp lý nêu trên, có thể thấy rằng bản chất của hợp đồng là xác lập quyền và lợi ích của các bên để phục vụ cho mục đích cuối cùng mà các bên theo đuổi. Nhưng trong thực tế vì nhiều lý do khác nhau, các bên có thể thiết lập những hợp đồng, những giao dịch dân sự không nhằm phát sinh quyền và nghĩa vụ nhằm che giấu giao dịch thật sự mà các bên mong muốn thực hiện, Hợp đồng này được gọi là hợp đồng giả tạo và bị xem là vô hiệu. Theo đó, Hợp đồng giả tạo không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm ký kết theo quy định tại Khoản 1[2] Điều 131 BLDS 2015. Hợp đồng bị che giấu sẽ có hiệu lực thực hiện, trừ trường hợp Hợp đồng bị che giấu cũng bị vô hiệu theo quy định của pháp luật.
2. Thực tiễn xét xử các tranh chấp về hợp đồng giả tạo hiện nay và kiến nghị
Từ những phân tích nêu trên cho thấy pháp luật Việt Nam đã dự liệu và đưa ra những quy định chuyên biệt nhằm điều chỉnh hợp đồng giả tạo. Tuy nhiên, qua thực tiễn áp dụng cho thấy vẫn còn một số vấn đề cần thống nhất. Cụ thể như sau:
– Ngày 06/09/2019, trên Tạp chí Toà án nhân dân điện tử – Cơ quan của Tòa án nhân dân tối cao, Thẩm phán Chu Xuân Minh đã có bài viết chia sẻ “Một số vấn đề nghiệp vụ từ các phiên toà tháng 08/2019 của Hội đồng thẩm phán” [1]. Theo đó, Thẩm phán Chu Xuân Minh đã lưu ý một vấn đề nghiệp vụ trong việc xác định hợp đồng giả tạo đối với việc ký kết hợp đồng mua bán nhà để đảm bảo việc vay tiề Theo Thẩm phán Chu Xuân Minh, mặc dù không có chứng cứ trực tiếp để xác định hợp đồng mua bán nhà là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tiền nhưng nếu có những chứng cứ gián tiếp khác như: (i) Giá mua bán có chênh lệch quá lớn với giá thị trường ở thời điểm giao kết; (ii) Lời khai của Bị đơn và Người làm chứng thống nhất với nhau về số tiền đã nhận và số tiền này là tiền vay; (iii) Nguyên đơn thừa nhận đã đặt cọc số tiền phù hợp với số tiền mà Bị đơn thừa nhận đã vay của Nguyên đơn, thì có cơ sở xác định xác định việc ký kết hợp đồng mua bán nhà là để đảm bảo việc vay tiền, từ đó xác định Hợp đồng mua bán nhà là Hợp đồng giả tạo. Trong đó, Thẩm phán Chu Xuân Minh cho rằng chứng cứ gián tiếp “Giá mua bán có chênh lệch quá lớn với giá thị trường ở thời điểm giao kết” là chứng cứ quan trọng.
– Ngày 16/01/2020, HĐTP TAND Tối cao (gồm Thẩm phán Tống Anh Hào – Chủ toạ, Thẩm phán Chu Xuân Minh, Thẩm phán Lê Văn Minh, Thẩm phán Nguyễn Thúy Hiền và Thẩm phán Đào Thị Xuân Lan) đã ban hành Quyết định Giám đốc thẩm số 03/2020/QĐ-GĐT để giải quyết vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy GCNQSDĐ” [2]. Theo nội dung vụ án nêu trên, vào ngày 16/12/2014 Nguyên đơn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 1.207,6m2 đất cho Bị đơn với giá 000.000 đồng, trong khi giá trị thực tế của diện tích đất theo kết quả thẩm định là 3.019.000 đồng, cao hơn nhiều lần với giá ghi trong Hợp đồng. Trong quá trình giải quyết vụ án, có căn cứ xác định giá mua bán ghi trên Hợp đồng (200.000.000 đồng) không phải là giá trị thực tế mà các bên giao dịch. Do đó, HĐTP TANDTC đã “xác định giá ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 16/12/2014 là giả tạo nhằm che giấu Hợp đồng giá cao hơn (để chịu “thuế thấp”)”.
Như vậy, trong cả 02 (hai) vụ án nêu trên thì HĐTP TAND Tối cao đều căn cứ vào những chứng cứ gián tiếp như: (i) Sự chênh lệch giữa giá trị tài sản tranh chấp ghi trên hợp đồng công chứng với giá trị thực tế của tài sản được thẩm định tại thời điểm chuyển nhượng; (ii) Lời khai trình của Người làm chứng; (iii) Lời khai trình của Đương sự … để làm cơ sơ kết luận bản chất của các hợp đồng là hợp đồng giả tạo. Chúng tôi cho rằng việc HĐTP TAND Tối cao xem xét sự phù hợp giữa lời khai trình của Người làm chứng và Đương sự với sự chênh lệch giữa giá chuyển nhượng tài sản trên hợp đồng công chứng với giá trị thực tế của tài sản trong các vụ án nêu trên để xác định ý chí của các bên, làm căn cứ kết luận hợp đồng giả tạo là có cơ sở.
Tuy nhiên, qua thực tiễn hành nghề, chúng tôi nhận thấy rằng hiện nay các hợp đồng giả tạo được thực hiện ngày một tinh vi, dẫn đến việc xác định ý chí và mục đích ký kết hợp đồng thật sự của các bên là rất khó khăn. Việc xem xét sự chênh lệch giữa giá chuyển nhượng tài sản với giá trị thực tế chỉ là một trong những cơ sở, để đánh giá một hợp đồng có phải là hợp đồng giả tạo hay không cần lưu ý đến các chứng cứ khác. Giả dụ, đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất ở có thể xem xét các chứng cứ khác như:
– Chứng cứ ghi nhận thỏa thuận giữa các bên về việc giải chấp tài sản, trong trường hợp tài sản chuyển nhượng đang bị thế chấp tại Ngân hàng hoặc một bên thứ ba;
– Chứng cứ thể hiện mức giá chuyển nhượng căn nhà và đất ở là kết quả thỏa thuận giữa các bên.
– Chứng cứ thể hiện sự thanh toán hoặc biên nhận thể hiện sự dịch chuyển của dòng tiền từ bên nhận chuyển nhượng sang bên chuyển nhượng – chứng minh việc bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán toàn bộ số tiền chuyển nhượng cho bên chuyển nhượng;
– Sao kê, chứng từ thanh toán chứng minh các bên đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế sau khi hoàn tất việc chuyển nhượng.
– Giấy cam kết của bên chuyển nhượng về việc đã nhận đủ và đúng số tiền chuyển nhượng từ bên nhận chuyển nhượng;
– Biên bản giao nhận hồ sơ pháp lý của căn nhà và đất ở;
– Biên bản nhận bàn giao căn nhà và đất ở.
Do đó, để tạo ra sự thống nhất về việc áp dụng pháp luật và đường lối xét xử của các cấp Tòa án, chúng tôi nghĩ rằng HĐTP TAND tối cao cần sớm có văn bản hướng dẫn nghiệp vụ hoặc ban hành án lệ về hợp đồng giả tạo liên quan đến việc ghi giá trên Hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thật sự nhằm che giấu giao dịch khác như che giấu Hợp đồng có giá trị cao hơn hay Hợp đồng vay, mượn, …
Tài liệu tham khảo:
[1] Điều 116. Giao dịch dân sự
Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
[2] Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
TG. Phạm Thiện Tấn Phát – Ban Biên soạn TNJ
