NGHỊ QUYẾT HƯỚNG DẪN ÁP DỤNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẶT CỌC

Ngày 18/08/2026, HĐTP TAND Tối cao đã ký thông qua Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP (“Nghị quyết”) về việc hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Theo đó, Nghị quyết chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/10/2026, với một số điều đáng lưu ý:

Tại các Điều 2, 3 và 4 Nghị quyết thể hiện đặt cọc là một giao dịch dân sự độc lập, riêng biệt, không phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng, nếu đáp ứng điều kiện về mặt hình thức và đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 116, 117 và 119 BLDS 2015.

Thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba của đặt cọc được thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Khi phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, quyền truy đòi tài sản của bên nhận đặt cọc vẫn được bảo vệ, không thay đổi/bị chấm dứt kể cả trong trường hợp tài sản đặt cọc bị chuyển giao cho người khác thông qua các hình thức chuyển nhượng, tặng cho,…

(i). Một là, trường hợp các bên không thỏa thuận về việc phạt cọc thì xử lý như sau:

+ Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc, bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc;

+ Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

(ii). Hai là, trường hợp các bên thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị của hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện thì Tòa án xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc không vượt quá giá trị của hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

(iii). Ba là, trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

+ Nếu việc đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết hợp đồng, hoặc thực hiện hợp đồng, hoặc vừa để bảo đảm giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm thực hiện hợp đồng, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015; Trường hợp cả hai bên cùng có lỗi hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc;

+ Nếu việc đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết hợp đồng, khi hợp đồng đã được giao kết, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu từng phần hoặc toàn bộ thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định của pháp luật.

(iv). Bốn là, yêu cầu bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm đặt cọc:

Trường hợp 1: các bên không có thoả thuận, nếu một bên vừa yêu cầu phạt cọc, vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 419 BLDS, thì Toà án xem xét và chấp nhận cả hai yêu cầu nêu trên.

Trường hợp 2: các bên có thoả thuận nếu một bên vi phạm thì vừa chịu phạt cọc, vừa chịu phạt vi phạm theo Điều 418 BLDS 2015, thì Toà án xem xét, chấp nhận đối với yêu cầu phạt cọc và không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.

(v). Năm là, Toà án chỉ xem xét, chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền cọc theo quy định Điều 357 BLDS; không chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật quy định khác.

Theo đó, tùy vào yêu cầu khởi kiện của đương sự đối với hợp đồng đặt cọc, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp được quy định tại Điều 7 Nghị quyết như sau:

(i). Một là, vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng có đối tượng là bất động sản mà nơi cư trú, làm việc của bị đơn, nguyên đơn và nơi có bất động sản khác nhau, thì thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án được xác định theo quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015.

(ii). Hai là, đối với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng thì thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án được xác định như sau:

Trường hợp 1: các bên chỉ yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu với lý do việc công chứng hợp đồng vi phạm pháp luật về công chứng, thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng có trụ sở theo quy định tại điểm m khoản 2 Điều 39 BLTTDS 2015.

Trường hợp 2: Trường hợp các bên vừa tranh chấp hợp đồng đặt cọc, vừa yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu thì thẩm quyền của Tòa án được xác định theo quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015.

Tại Điều 8 Nghị quyết đã quy định việc áp dụng thời hiệu khởi kiện của Tòa án là như sau:

(i). Đối với yêu cầu phạt cọc, yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hoặc yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc (là 03 năm) theo quy định tại Điều 429 BLDS 2015 và luật khác có liên quan;

(ii). Đối với yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu (là 02 năm) theo quy định tại Điều 132 BLDS 2015.

(iii). Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 155 BLDS 2015.

Ngoài một số điều đáng lưu ý nêu trên, Nghị quyết còn làm rõ về tài sản đặt cọc, giá trị của tài sản đặt cọc và việc xử lý tài sản đặt cọc khi tài sản này thuộc sở hữu chung hợp nhất, sở hữu chung theo phần của bên đặt cọc.

___________________________

Nội dung chi tiết xem tại: https://vbpq.toaan.gov.vn/webcenter/portal/htvb/chi-tiet?dDocName=TAND383726&fbclid=IwY2xjawU5gwZleHRuA2FlbQIxMABwZG9mBWJyaWQRMVpSU3J2U0QwRkhOTWZUcFlzcnRjBmFwcF9pZBAyMjIwMzkxNzg4MjAwODkyAAEe9PnIY0xLaDLORHNJ5R4bG2zg06nc92YnTs5fG3IedGU1MskpuuivlZwt0SY_aem_l9LMwewTc6rEEsVfC_FdUQ